9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。“5·17”房地产新政后，全国多数城市首套房贷利率已降至3.1%—3.5%之间，部分地区首套房贷利率最低降至“2字头”。存量房贷利率方面，根据2023年第四季度中国货币政策执行报告，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，如再下降0.5个百分点，将达到3.77%左右。增量房贷利率与存量房贷利率差距进一步缩小，将有效降低存量房群体的“不公平感”和减轻利息负担，缓解居民提前还贷冲击，释放公众投资和消费动力。

一、上半年银行个人房贷业务整体承压

（一）银行个人住房贷款余额普遍减少

根据上市银行2024年半年报梳理发现，在处于房地产贷款集中度管理制度的第一档和第二档共计19家上市银行中，上半年有14家银行的个人住房贷款余额较2023年末出现减少，增加的仅有5家。作为房贷发放的主力军，国有大行受提前还贷的冲击最为明显。2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少3254.71亿元，而2023年国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。邮储银行是六大行中唯一实现个人住房贷款增长的银行，工行、建行、农行、中行和交行的个人住房贷款余额均较上年末出现下降。其中，工行和农行的个人住房贷款减少最多，规模均超过千亿元。

表1 2024年上半年大中型银行个人住房贷款余额变动情况

资料来源：wind数据库 A股上市银行2024年半年报数据

（二）个人住房贷款不良率上升

个人房贷此前一直是银行的优质资产，但今年以来，受房地产销售低迷、经济增长放缓等因素影响，大中型银行的个人住房贷款不良率几乎全部较上年末有所上升。工行、建行、农行、中行和交行2024年上半年个人住房贷款不良率分别上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11个百分点。截至6月末，工行的个人住房贷款不良率最高，为0.60%，国有大行只有邮储银行实现了个人住房贷款不良“双降”。披露个人住房贷款资产质量的7家股份制银行（招行、兴业、中信、浦发、民生、平安、渤海），个人住房贷款不良率全线走高，其中，渤海银行的个人住房和商业用房贷款不良率达到了1.31%。不良贷款的增加会侵蚀银行资产质量，加重经营成本，削弱风险管控能力，进而影响银行整体财务稳定性。

表2 2024年上半年大中型银行个人住房贷款资产质量情况

资料来源：wind数据库 A股上市银行2024年半年报数据

（三）青年群体“断供”现象增多

在经济下行压力下，青年群体特别是“85后”“90后”的收入不稳定已经成为一大特征。青年人是住房的主要刚需群体，同时他们的收入相较于中年群体来讲普遍偏低，特别是突如其来的裁员潮让部分年轻人失去了稳定的收入来源，他们每个月的收入除了必要的生活支出以外，已经无力承担房贷，出现了“断供”问题。统计数据显示，我国大约有4亿人在为房贷而奋斗，而2023年房贷逾期率攀升至42%。房贷逾期不仅严重损害了个人的信用记录，增加了滞纳金和罚息负担，甚至可能引发法律纠纷，对个人生活造成严重影响。一些年轻人表示，购房时候的银行贷款甚至已经超过了现在房子能够卖出的价格。他们对房地产市场信心不足，又不得不面对巨大的房贷压力，甚至不敢投资、创业和结婚生育，“为房所困”“为房所累”将会对社会稳定发展产生长期负面影响。

二、居民提前还贷对房地产市场的冲击

在经济下行的背景下，居民普遍对楼市的预期发生逆转，更倾向于控制自己的财务风险，他们强调房屋的“财务安全”，而不仅仅是考虑房屋的居住与投资价值。由于房贷合同期长，而且是复利计算，利率的微小变动对借款人的还款负担影响很大。以新老房贷1个百分点的利差估算，贷款100万元30年等额本息合计相差10余万元。面对高额的贷款，居民选择提前还贷降低经济负担，获得相对的“安全感”。很多人在存量贷款利率转换时选择了固定利率，而当前房贷市场利率下调，觉得自己吃了亏，因此倾向于选择提前还贷来弥补。一些人提前还贷后，再重新申请利率较低的贷款，还有人利用中小微企业贷款利率或消费贷与房贷合同的利差进行“绕道”借款。

居民提前还贷现象增加会导致房地产市场的流动性进一步下降。对银行而言，提前还贷导致个人住房贷款余额减少，进而影响到银行的房贷业务和整体贷款结构。提前还贷潮与断供潮相对应，导致了住房贷款不良率的上升和法拍房市场活跃，加剧了房地产市场的波动和不确定性。一些商业银行在面临断贷坏账后，尝试通过法院解决，却发现因为类似案件过多且直接影响民生，立案阻碍重重。即使进入法拍程序，房屋售卖也鲜有人问津。据统计，2024年1—8月，全国法拍房挂牌量超过43万套，但成交率不足25%。对居民而言，提前还贷潮的兴起反映了其对未来收入的不确定性和不安全感，这种情绪将进一步影响房地产市场的需求和预期。可见，居民提前还贷和房贷断供的问题已经不再是单一个体的问题，而是成为了一个涉及银行、法院、政府乃至整个社会的复杂问题。

三、下调存量房贷利率，释放积极信号

（一）我国存量房贷利率调整有经验可循

2023年9月中国人民银行出台了对存量房贷利率下调的鼓励性政策，存量首套房贷利率已经历了一波下调，实现下调的贷款总额占总存量房贷的比例达57%。中国人民银行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中，以专题形式介绍了降低存量房贷利率政策的显著成效。报告指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。2024年以来，以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开，预计还会有更多城市加入。

当前，中国人民银行又一次宣布降低存量房贷利率的重磅政策，我们需要看到，一方面下调存量房贷利率无疑将对减轻居民债务负担、拉动消费增长起到积极作用，符合人民群众的热切期盼。另一方面，银行机构将面临净息差下行压力，且会对其短期盈利能力、服务实体经济的能力和抗风险能力产生一定影响。

（二）丰富存量房贷利率下调工具箱

当前市场热议的存量房贷利率调降的实施路径主要有两种：“原行重定价”和“跨行转按揭”。“原行重定价”即存量按揭借款人向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。“跨行转按揭”是指存量按揭客户将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新利率签订合同。

一方面，“原行重定价”通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判，采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式，促进存量房贷利率下行，在市场化、法治化前提下更为稳健、便于操作，也是当前商业银行创新尝试的主要方向。“原行重定价”是2023年9月存量房贷利率下调的主要实施路径，大部分银行采取主动批量下调的方式，无需客户申请。在办理存量首套个人住房贷款利率调整过程中，银行不收取任何费用。但如果采取“新贷款”置换“老贷款”的方式，或者要申请“二套转首套”，还需要客户提出申请，银行审核后调低存量房贷利率。部分银行还创新推出了存量房贷利率优惠券、“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品。

另一方面，“跨行转按揭”方式降低存量房贷利率的市场关注度较高，但在我国发展尚不成熟，实施和监管政策有待进一步明晰。在发达国家，“转按揭”是降低存量房贷利率常规的操作模式。以美国为例，类似的业务被称为再融资（Refinance）。可以提供再融资服务的银行机构众多，贷款人可以向多家机构提出再融资申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。从我国国情来看，如果国内实行“转按揭”等降低存量房贷利率的政策，可以促进商业贷款利率的市场化，允许借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并重新签订按揭合同，对于平稳价格预期，减少提前还贷人群，进一步打开消费空间有显著促进作用。另外，“转按揭”必然会增加市场竞争，促使商业银行提供更有吸引力的利率，但也可能带来操作复杂性、成本增加和潜在风险，加剧银行之间的竞争，不利于房贷市场稳定，特别是对存量房贷占比较高的国有大行的冲击会比较大。

（三）平稳有序下调存量房贷利率

当前下调存量房贷利率面临的难题是，2024年上半年银行净息差降到了1.54%，明显低于1.80%的警戒水平。截至6月末，个人住房贷款存量规模是37.8万亿，如果利率下调0.5个百分点，银行1年的利息收入将要减少1890亿。因此，中国人民银行、金融监管总局等部门在下调存量房贷利率的同时，需配合降准、贴息等政策手段，降低银行经营风险。

从长期来看，存量房贷利率下调有助于提升银行的资产质量，减少不良贷款的风险，并维持客户基础。银行需要通过提高存款利率的灵活性、优化资产负债结构或开发非利息收入来源来应对挑战。此外，银行还需要更加关注风险管理和成本控制，以保持其经营效益，维护金融市场的稳健运行，促进金融与房地产良性循环。